METODOLOGIAS DE AVALIAÇÃO

A - COMPARATIVO DIRETO

Método Comparativo de Dados de Mercado: Aquele que define o valor através da comparação com dados de mercado assemelhados quanto às características intrínsecas e extrínsecas.

As características e os atributos dos dados pesquisados que exercem influência na formação dos preços e, consequentemente, no valor, devem ser ponderados por homogeneização ou por inferência estatística, respeitados os Graus de Fundamentação preconizados pela NBR 14.653-2:2011. É condição fundamental para aplicação deste método a existência de um conjunto de dados que possa ser tomado estatisticamente como amostra do mercado imobiliário.

>Planejamento da pesquisa segundo a NBR 14.653:

No planejamento de uma pesquisa, o que se pretende é a composição de uma amostra representativa de dados de mercado de imóveis com características, tanto quanto possível, semelhantes às do avaliando, usando-se toda a evidência disponível. Esta etapa que envolve estrutura e estratégia da pesquisa deve iniciar-se pela caracterização e delimitação do mercado em análise, com o auxilio de teorias e conceitos existentes ou hipóteses advindas de experiências adquiridas pelo avaliador sobre a formação do valor.

Na estrutura da pesquisa são eleitas as variáveis que, em princípio, são relevantes para explicar a formação de valor e estabelecidas as supostas relações entre si e com a variável dependente.

Obtenção de dados e informações confiáveis de ofertas e preferencialmente de negociações realizadas, contemporâneos à data de referência, com suas principais características físicas, econômicas e de localização e investigação do mercado.

É recomendável buscar a maior quantidade possível de dados de mercado e com atributos comparáveis aos do bem avaliando.

Serão considerados semelhantes elementos que:

  1. Estejam na mesma região e em condições econômico-mercadológicas equivalentes às do bem avaliando;
  2. Constituam amostra onde o bem avaliando fique o mais próximo possível do centróide amostral;
  3. Sejam do mesmo tipo (terrenos, lojas, apartamentos etc.);
  4. Em relação ao bem avaliando, sempre que possível, tenham:

– Dimensões compatíveis;

– Número compatível de dependências (vagas de estacionamento, dormitórios, entre outros);

– Padrão construtivo semelhante;

– Estado de conservação e obsoletismo similares.

Além destas condições de semelhança, observar que:

  1. As referências de valor sejam buscadas em fontes diversas e, quando repetidas, as informações devem ser cruzadas e averiguadas para utilização da mais confiável;
  2. As fontes de informações sejam identificadas, com o fornecimento de, no mínimo, nome e telefone para averiguação;
  3. No caso de insuficiência de dados semelhantes, possam ser coletados outros de condições distintas para estudos ou fundamentações complementares;
  4. Nos preços ofertados sejam consideradas eventuais superestimativas, sempre que possível quantificadas pelo confronto com dados de transações;
  5. Os dados referentes às ofertas contemplem, sempre que possível, o tempo de exposição no mercado.
  6. Não serão admitidos como dados de mercado opiniões, mesmo que emitidas por agentes do mercado imobiliário.

A estratégia de pesquisa refere-se à abrangência da amostragem e às técnicas a serem utilizadas na coleta e análise dos dados, como a seleção e abordagem de fontes de informação, bem como a escolha do tipo de análise (quantitativa ou qualitativa) e a elaboração dos respectivos instrumentos para a coleta de dados (fichas, planilhas, roteiros de entrevistas, entre outros).

B- EVOLUTIVO

A composição do valor total do imóvel avaliando pode ser obtida através da conjugação de métodos, a partir do valor da Área, considerados o custo de reprodução das benfeitorias devidamente depreciado e o fator de comercialização, ou seja:

VI = (VT+ VB).FC

Onde:

VI e o valor do imóvel;

VT é o valor do terreno;

VB é o valor da benfeitoria;

FC é o fator de comercialização.

A aplicação do método evolutivo exige que:

1. o valor da Área seja determinado pelo método comparativo de dados de mercado ou, na impossibilidade deste, pelo método involutivo;

2. as benfeitorias sejam apropriadas pelo método comparativo direto de custo ou pelo método da quantificação de custo;

3. o fator de comercialização seja levado em conta, admitindo-se que pode ser maior ou menor do que a unidade, em função da conjuntura do mercado na época da avaliação.

Quando o imóvel estiver situado em zona de alta densidade urbana, onde o aproveitamento eficiente é preponderante, o avaliador deve analisar a adequação das benfeitorias, ressaltar o sub-aproveitamento ou o super-aproveitamento da Área e explicitar os cálculos correspondentes.

Quando puder ser empregado, o método evolutivo pode ser considerado como método eletivo para a avaliação de imóveis cujas características sui generis impliquem a inexistência de dados de mercado em número suficiente para a aplicação do método comparativo direto de dados de mercado.

> Avaliação de edificações, instalações e benfeitorias:

Metodologia Aplicada

Conforme indicado pela NBR 14.653, utilizou-se o Método da Quantificação do Custo, assim definido pelo item 8.3.1 da referida norma:

Método da quantificação do custo: Utilizado para identificar o custo de reedição de benfeitorias. Pode ser apropriado pelo custo unitário básico de construção ou por orçamento, com citação das fontes consultadas.

Identificação de custo pelo custo unitário básico (ABNT NBR 12721)

Para a estimação do custo de construção, pode-se aplicar o modelo a seguir:

C = (CUB + OE + OI + (OFe – OFd) (1+ A)(1+ F)(1+ L)

                                             S

Onde:

C é o custo unitário de construção por metro quadrado de área equivalente de construção;

CUB é o custo unitário básico;

OE é o orçamento de elevadores;

OI é o orçamento de instalações especiais e outras, tais como geradores, sistemas de proteção contra incêndio, centrais de gás, interfones, antenas, coletivas, urbanização, projetos etc.;

OFe é o orçamento de fundações especiais;

OFd é o orçamento de fundações diretas;

S é a área equivalente de construção, de acordo com a ABNT NBR 12721;

A é a taxa de administração da obra;

F é o percentual relativo aos custos financeiros durante o período da construção;

L é o percentual correspondente ao lucro ou remuneração da construtora.

O BDI – Benefícios e Despesas Indiretas, segundo a fórmula acima apresentada – item 8.3.1.1.3 da NBR 14.653-2 é dada pela expressão:

[ (1 + A) x (1 + F) x (1 + L) ] -1

 

MODELO EXEMPLO ABAIXO

A taxa de administração adotada foi de 10%;

O custo de financeiro adotado foi de 1,0% am., que, para um prazo de obras estimado em 24 meses, resulta em um custo financeiro total de 26,67%

A taxa de lucro adotada foi de 5%;

Portanto, o BDI calculado é de:      

 [ (1 + 0,10) x (1 + 0,2667) x (1 + 0,05) ] -1 = 46,65%

 

> Depreciação Física

Segundo item 8.3.1.3 da NBR 14.653, o cálculo da depreciação física pode ser realizado de forma analítica – por meio de orçamento necessário a recomposição do imóvel na condição de novo – ou por meio da aplicação de coeficiente de depreciação, que leve em conta a idade e o estado de conservação. Esse coeficiente deve ser aplicado sobre o valor depreciável.

A depreciação das edificações, benfeitorias e instalações civis serão determinadas pela aplicação do Método de Ross-Heidecke, onde o coeficiente de depreciação é um fator K extraído de uma tabela de dupla entrada, em que na coluna entra-se com a relação entre idade aparente e vida útil e na linha com o estado de conservação.

 

> Custo de reedição de Edificações, Benfeitorias e Instalações.

Segundo o item 8.3.1.4 da NBR 14.653, o custo de reedição é o resultado da subtração do custo de reprodução da parcela relativa à depreciação.

C - INVOLUTIVO

MÉTODO COMPARATIVO DIRETO DE DADOS DE MERCADO.

Sendo poucos os comparativos coletados restaria impraticável a utilização da estatística inferencial, restando o tratamento por fatores. Neste caso, o item B.2.2 do Anexo B da NBR 14653-2:2011 especifica:

B.2.2 Para a utilização deste tratamento, considera-se como dado de mercado com atributos semelhantes aqueles em que cada um dos fatores de homogeneização, calculados em relação ao avaliando ou ao paradigma, estejam contidos entre 0,5 e 2,00.

No caso, a área do terreno avaliando de EXEMPLO: 1.000,00m² determina o seguinte intervalo:

1.000.00m x 0,5 = 500,00m²

1.000,00m x 2,0 = 2.000,00m²

Dessa maneira, a pesquisa de elementos comparativos é inaplicável no caso em estudos, pois apenas um elemento situa-se dentro do intervalo normativo (e mesmo assim em outro tipo de zoneamento).

Resta-nos então a aplicação do método involutivo vertical. A aplicação de referida metodologia encontra respaldo em recente V. Acórdão proferido em 09/08/2010 no Processo 053.08.600405-3 referente à desapropriação requerida por CDHU contra Newcorp Empreendimentos e Participações Ltda:

Quando da realização de nova perícia técnica, o profissional da área observará o método comparativo direto ou, caso haja total impossibilidade deste, adotará o método involutivo vertical.

A aplicação correta do método involutivo remete necessariamente à metodologia desenvolvida no livro INVOLVERT, disponível para download na AmazoneKobobooks. Aqui é importante observar que a avaliação de terrenos urbanos por meio do método involutivo – previsto em todas as normas técnicas – pressupõe duas situações: a) retalhamento do terreno original em lotes de superfícies menores (o que exige substancial perda de áreas com ruas, praças, áreas verdes e institucionais; tal procedimento está proscrito da cidade de São Paulo cujos terrenos podem ser melhor aproveitados por prédios de vários pavimentos) e b) construção de prédios de vários pavimentos – apartamentos ou escritórios). No primeiro caso (loteamento) denomina-se simplesmente método involutivo; no segundo caso passa a denominar-se método involutivo vertical (vertical porque pressupõe a verticalização do empreendimento). Este é o método que deve ser aplicado no caso em tela, uma vez que o terreno se presta ao melhor aproveitamento comercial, com a incorporação de prédios de apartamentos. Esta metodologia já é de amplo conhecimento na área pericial, existindo até mesmo o supracitado livro técnico sobre a matéria, esta já ensinada em cursos do IBAPE/SP e em cursos de pós-graduação em várias universidades do Brasil.

D - LAUDO DE LOCAÇÃO – METODOLOGIAS APLICADAS

COMPARATIVO DIRETO

Método Comparativo de Dados de Mercado: Aquele que define o valor através da comparação com dados de mercado assemelhados quanto às características intrínsecas e extrínsecas. As características e os atributos dos dados pesquisados que exercem influência na formação dos preços e, consequentemente, no valor, devem ser ponderados por homogeneização ou por inferência estatística, respeitados os Graus de Fundamentação preconizados pela NBR 14.653-2:2011. É condição fundamental para aplicação deste método a existência de um conjunto de dados que possa ser tomado estatisticamente como amostra do mercado imobiliário.

Método da Renda: Aquele que apropria o valor do imóvel ou de suas partes constitutivas, com base na capitalização presente da sua renda líquida, real ou prevista. Os aspectos fundamentais do método são a determinação do período de capitalização e a taxa de desconto a ser utilizada, que devem ser expressamente justificadas pelo engenheiro de avaliações.

Segundo o Método da Renda, o valor do imóvel é obtido através da capitalização da renda auferida pelo mesmo, ou seja, através da capitalização do valor locativo mensal.

Em caso cuja avaliação viria a partir do valor de mercado, portanto, no fluxo de caixa relativo à capitalização, a incógnita passa a ser o valor locativo.

O fluxo de caixa acima referido é apresentado a seguir:

Locativos mensais = L

A capitalização do fluxo de caixa, acima representado, a uma taxa de Capitalização i, é obtida conforme a fórmula que segue:

VM = L (1 + i)- 1 / (1 + i)n    i

Obs.: A taxa i corresponde a uma taxa média extraída do mercado imobiliário que representa a relação entre o valor locativo e o valor de mercado. Esta taxa é função da tipologia do imóvel e de características intrínsecas e extrínsecas do mesmo;

Isolando L (valor locativo) na fórmula acima, obtém-se:

L = VM (1 + i)n  i  / ((1 + i)-  1)

Ocorre, entretanto, que, o caso presente, por tratar-se da determinação da renda auferível com a locação do imóvel a partir do seu valor, consiste em uma série infinita (fluxos de caixa extensos) onde a fórmula acima assume a seguinte forma:

 L = VM x i L = VM x i

Entretanto, é importante salientar que o modelo utilizado acima é probabilístico e não determinístico, ou seja, as variáveis: valor de mercado e taxa de capitalização são valores prováveis, isto é, apresentam pequenas incertezas que devem ser ponderadas estatisticamente.

E - LAUDO DE GARANTIA HIPOTECÁRIA:

VALOR DE MERCADO PELO MÉTODO EVOLUTIVO

Conforme definição retro apresentada o valor de mercado do imóvel é obtido a partir do valor do terreno mais o custo de reprodução das benfeitorias devidamente depreciado e o fator de comercialização, conforme fórmula abaixo:

Vl = (VT+ VB) x FC

onde:

Vl é o valor do imóvel;

VT é o valor de terreno = R$;

VB é o valor das edificações e benfeitorias = R$;

FC é o fator de comercialização = 1,00 – Utiliza-se um fator de comercialização de n,00 considerando as características intrínsecas e extrínsecas do imóvel.

VI = (VT + VB) x 1,00 = R$;

 

E - VALOR DE LIQUIDEZ

O Valor de liquidez forçada corresponde ao valor pelo qual, provavelmente, o imóvel seria absorvido pelo mercado de forma instantânea.

A determinação deste valor corresponde a um desconto imposto sobre o valor de mercado acima obtido, decorrente dos custos financeiros gerados no tempo compreendido entre a oferta e a venda efetiva.

Do ponto de vista da Engenharia Econômica, este desconto é representado pelo fluxo de caixa a seguir:

Como se pode observar, o valor presente do fluxo de caixa acima corresponde ao Valor de Liquidez e é dado pela capitalização do Valor de Mercado, conforme segue:

Valor liquidez = Valor de Mercado / (1 + i)n

Onde:

i = composição da taxa de aplicação de capitais e da taxa de risco;

n = período de absorção, isto é, período compreendido entre a colocação do imóvel em oferta e (t1) e da efetivação da venda.

Para o imóvel avaliando, considera-se a hipótese de absorção pelo mercado imobiliário local em até meses. Esta hipótese origina um custo financeiro decorrente da imobilização do capital durante este período, deixando de auferir os rendimentos referentes à aplicação deste capital no mercado de capitais. Além, disso, acrescentou-se o risco advindo da negociação.